城市發展關系到每一個生活其中的人。

 

　　8月28日，《中共中央國務院關于推動城市高質量發展的意見》（以下簡稱《意見》）正式公布，其中提出，我國城鎮化正從快速增長期轉向穩定發展期，城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，加快城市發展方式轉型，推動城市高質量發展。

 

　　這意味著，我國城市發展正在發生巨大轉向。

 

　　如何推進存量提質增效？如何加快城市發展方式轉型？這又將給人們的未來生活、經濟發展等帶來什么影響？

 

　　專家表示，《意見》是中國城市邁向高質量發展的“路線圖”，必將為開辟城市工作新局面，走出一條中國特色城市現代化新路子提供堅實支撐。

 

　　中國城市高質量發展“路線圖”浮現

 

　　未來，將提高中小城市和縣城承載能力，經濟規模大、人口增長快的縣級市和特大鎮有望迎來發展機遇。

 

　　《意見》提出，以建設創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現代化人民城市為目標，以推動城市高質量發展為主題，以堅持城市內涵式發展為主線，以推進城市更新為重要抓手，走出一條中國特色城市現代化新路子。到2030年，現代化人民城市建設取得重要進展，適應城市高質量發展的政策制度不斷完善，新舊動能加快轉換，人居品質明顯提升，綠色轉型深入推進，安全基礎有力夯實，文化魅力充分彰顯，治理水平大幅提高；到2035年，現代化人民城市基本建成。

 

　　廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向中國工業報表示，7月份，中央城市工作會議召開，明確了城市工作方略轉變的總體部署，當前城市發展面臨著巨大的轉變，城市工作需要做出“5個轉變”，總體來看就是邁向高質量發展，需要通過自上而下的部署來落實。

 

　　中指研究院政策研究總監陳文靜表示，本次《意見》是7月中央城市工作會議召開后，第一份針對城市高質量發展的落實文件，內容進一步明確了總體要求和主要目標，并詳細闡述推動城市高質量發展的工作內容，為各地城市發展提供了重要指引。

 

　　《意見》提出，穩妥有序推動城市群一體化和都市圈同城化發展，支持京津冀、長三角、粵港澳大灣區城市群打造世界級城市群，推動成渝地區雙城經濟圈、長江中游城市群等成為高質量發展增長極，增強中西部和東北的城市群、都市圈對區域協調發展的支撐作用。增強超大特大城市綜合競爭力，推動超大特大城市按照國家批準明確的功能定位做強做精核心功能，控制超大城市規模，合理有序疏解非核心功能，打造高質量發展主引擎。提高中小城市和縣城承載能力，分類推進以縣城為重要載體的城鎮化建設，大力發展縣域經濟，因地制宜發展小城鎮。

 

　　李宇嘉表示，《意見》明確了現代化城市體系的構成，下一步，就是提高各類城市的綜合承載力、競爭力，促進大中小城市、都市圈協同發展。

 

　　2024年，我國五大核心城市群占據了全國約十分之一的土地，集聚了超40%的人口，創造了超50%的GDP。

 

　　陳文靜表示，預計未來五大城市群在人口聚集、產業轉型升級、經濟發展中仍將發揮重要引擎作用，區域優勢有望進一步凸顯。與此同時，未來隨著都市圈通勤更加便捷高效，產業布局、公共服務更加合理、便利，都市圈發展也將進入新階段，特別是國家級都市圈未來經濟、人口集聚能力有望進一步增強。

 

　　李宇嘉表示，超大特大城市綜合競爭力，不在于經濟規模增長，攤大餅擴張，而是做強做精核心功能。未來，22座城區常住人口超500萬的超大特大城市，未來更多的發展是高端要素配置，推動產業鏈集群建設，并帶動都市圈其他城市發展。

 

　　陳文靜表示，未來，將提高中小城市和縣城承載能力，經濟規模大、人口增長快的縣級市和特大鎮有望迎來發展機遇。

 

　　中國城市規劃學會理事長楊保軍接受媒體采訪時表示，“《意見》是中國城市邁向高質量發展的‘路線圖’，明確了‘創新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧’城市目標的具體實施路徑。”

 

　　支持老舊住房自主更新、原拆原建

 

　　“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入《意見》，更加注重以人為本，彰顯未來老舊住房更新改造的方向，未來配套政策存在進一步完善預期。

 

　　中央城市工作會議提出，我國城市發展正從大規模增量擴張階段轉向存量提質增效為主的階段，這一判斷成為我國城市發展的重要指引。

 

　　8月18日，國務院總理李強主持召開國務院第九次全體會議時強調，采取有力措施鞏固房地產市場止跌回穩態勢，結合城市更新推進城中村和危舊房改造，多管齊下釋放改善性需求。

 

　　本次《意見》提出，激活城市存量資源潛力。全面摸清城市房屋、設施、土地等資產資源底數。改造利用老舊廠房、低效樓宇、閑置傳統商業設施等存量房屋，建立與建筑功能轉換和混合利用需求相適應的規劃調整機制。盤活利用存量低效用地。

 

　　“存量物業迎來發展新機遇。”李宇嘉表示，在全面摸清城市房屋、設施、土地等資產資源底數的基礎上，該改造的改造，該轉換功能的轉換功能，該盤活的盤活，有的要多功能兼容，比如辦公和居住兼容、辦公和服務兼容、不同業態兼容等。

 

　　李宇嘉表示，在經過長達四十多年的增量建設后，城市的總體物業規模夠多了。但過去建設太快，供給能否適應需求端的變化卻考慮不夠，導致供需不匹配，也就為存量利用打開了一扇窗。未來可能要進行存量物業大普查，并通過供需摸底、城市體檢，并輔以規劃用途調整，盤活利用這些存量物業。

 

　　《意見》提出，穩步推進城中村和危舊房改造，支持老舊住房自主更新、原拆原建。持續推動城鎮老舊小區改造。

 

　　目前，浙江、上海、北京、湖北等地已在老舊住房自主更新、原拆原建方面進行了較多探索和實踐，與此同時，仍存在多項難點，如統一業主意見、資金籌措、居民權益保障等。

 

　　陳文靜表示，“穩步推進城中村和危舊房改造”提法與此前一致，“支持老舊住房自主更新、原拆原建”寫入《意見》，更加注重以人為本，彰顯未來老舊住房更新改造的方向，未來配套政策存在進一步完善預期。

 

　　李宇嘉表示，不管是自主更新還是原拆原建，都需要政府引導和政策支持，比如土地用途轉變、規劃調整、規劃師支持，輔助做好資金監管，比如基層政府做好業主改造意愿調查，增補公共設施和空間滿足業主對于更美好生活的向往，做好過渡期的群眾臨時住所安排，扶住困難群體等，從而消除改造的障礙。

 

　　在政策的扶持下，由業主作為實施主體，通過社區自治推動共同決策、自籌資金，公開引入開發建設單位，對原有老舊住房進行拆除，并在原土地上按原使用年限和建筑面積（可適當優化）重新建設房屋，最終實現原業主回遷。該模式下主要調動三大主體的積極性：業主不僅要共同出資，還全程參與改造決策與工程監督，實現我的房子我做主；政府負責政策制定、流程規范與資源協調；引入的建設單位負責具體的開發與施工管理。

 

　　李宇嘉表示，轉向非大拆大建的更新，特改造的方向非常靈活多樣，比如發展租賃、文旅、創業等新產業、新業態，不管是靠開發商還是政府，都無法實現這種靈活性多樣性。因此，就必須要將業主的積極性調動起來。微觀市場主體的主動性、創造性發揮出來了，改造更加符合市場需求，改造效率也更高。

 

　　大力推進“好房子”建設

 

　　“大力推進”為未來“好房子”建設定調，預計將有更多城市因地制宜落地“好房子”標準，規范計容規則推出也將成為趨勢。

 

　　《意見》提出，系統推進“好房子”和完整社區建設。加快構建房地產發展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求。全鏈條提升住房設計、建造、維護、服務水平，大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設。

 

　　“這是對系統推進‘好房子’的權威闡釋，”李宇嘉表示，近期，政策端已經對各地‘好房子’實踐的一些做法進行全面的正本清源。一是好房子不是大房子、貴房子，只有少數人買得起，所謂的第四代、低密度、大平層，充其量就是好房子的一個子類，或者小眾品；二是未來增量的、存量的，普通的、改善的，市場的、保障的，租賃的、買賣的，都要打造‘好房子’。也就是從全鏈條提升住房設計、建造、維護、服務水平，預計下一步將加速住宅項目規范的落地實施，明確保障房、租賃房的好房子標準，老舊小區改造的好房子、好社區方向，就是完整社區建設。

 

　　陳文靜表示，《意見》強調要大力推進安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設，“大力推進”為未來“好房子”建設定調，預計將有更多城市因地制宜落地“好房子”標準，規范計容規則推出也將成為趨勢。

 

　　陳文靜表示，《意見》指出要“加快構建房地產發展新模式，更好滿足群眾剛性和多樣化改善性住房需求”，樓市整體基調未變，加快構建房地產發展新模式仍是重點，再提剛性和多樣化改善性住房需求，預計支持政策仍會持續落地。

 

　　長江證券首席經濟學家伍戈向中國工業報表示，過去三年我國曾實施多輪房地產新政，也產生過脈沖式影響，但持續時長有限。從各國經驗看，總量性政策而非結構性政策、實際利率而非名義利率的調整才是扭轉地產的關鍵。尤其是當整體物價持續處于低位及負增長時期，超常規政策成為必要。

 

　　伍戈表示，展望未來，鑒于近期地產趨弱的斜率加大，后續促進其“止跌回穩”的結構性政策或加碼。總量性的實際利率有望邊際回落，但短期幅度有限。

 

　　《意見》提出，因地制宜發展保障性住房，穩步推進靈活就業人員參加住房公積金制度。

 

　　李宇嘉表示，在各地對戶籍低保低收入基本保障的基礎上，下一步就是提質擴面，特別是提高保障房的覆蓋面，到新市民、年輕人、外來人口等。在兜底保障的基礎上，《意風》的覆蓋面擴大了，且新時期居民的住房需求差異化、個性化很突出，強調產城融合、職住平衡，不管是租賃型的、買賣型的，租買結合型的，供給的區位、戶型、配套，都需要以需定供、定建，不然供給出來可能就租不出去、賣不出去導致過剩和資源浪費。同時，存量時代來臨后，新增的保障房供給，基本通過存量盤活。但各地的存量物業差別很大，如何盤活、盤活的主體、渠道、資金、供需匹配等，都需要各地因地制宜。

 

　　陳文靜表示，各地結合當地實際、采取適合當地的模式來發展保障性住房，預計更多城市將按照“以需定建、以需定購”原則推進保障房建設和籌集，合理利用資源增強住房保障能力。

 

　　厘清城市運營管理機制

 

　　建立房屋全生命周期安全管理制度是構建房地產發展新模式的重要內容，預計未來更多城市將積極探索適合當地的管理制度，增強房屋的安全保障能力。

 

　　《意見》提出，建立可持續的城市建設運營投融資體系。

 

　　“這或成為破解城市更新資金難題的關鍵，”陳文靜表示，這一要求有望為城市建設運營釋放更大的發展空間，城市運營的重要性進一步凸顯，在可持續的投融資體系建立過程中，城市更新或將直接受益，對參與城市運營、城市更新的企業來說也會產生直接利好。

 

　　陳文靜認為，本次《意見》提出要“統籌財政資金、社會資本和金融等資金渠道”，資金渠道更加多元。

 

　　第一，涉及重大安全和基本民生保障的，中央財政將加大專項轉移支付支持力度，中央預算內投資予以適當補助，發揮中央財政的保障兜底作用；

 

　　第二，“創新財政金融政策工具，吸引和規范社會資金參與”，不動產投資信托基金（REITs）的發展或將進一步深化，為前期投入資本提供退出渠道，吸引更多社會資本進入。

 

　　第三，“強化中長期信貸供給”，鼓勵銀行提供中長期貸款，這也較好匹配了城市更新的中長期資金需求特點。

 

　　《意見》提出，建立房屋安全體檢、房屋安全管理資金、房屋質量安全保險等房屋全生命周期安全管理制度。嚴格限制超高層建筑。

 

　　根據中指研究院監測，2024年以來，上海、天津、成都、沈陽等地出臺了相關管理辦法征求意見稿或試點工作方案等，上海在試行方案中明確2025年先行在浦東、黃浦、靜安、徐匯、楊浦、閔行等區試點房屋安全管理三項制度，其中房屋養老金由公共賬戶和個人賬戶組成，個人賬戶資金由住宅維修資金業主賬戶直接轉化，公共賬戶由各區探索建立，按照規定由政府出資的房屋養老金部分納入同級財政預算。

 

　　陳文靜認為，建立房屋全生命周期安全管理制度是構建房地產發展新模式的重要內容，預計未來更多城市將積極探索適合當地的管理制度，增強房屋的安全保障能力。

 

　　李宇嘉表示，在未來，先體檢發現城市問題，再根據問題歸屬、大小，明確安全管理的資金來源。小修小補的靠物業費，強化物業管理，大修大補的靠住宅維修基金，后期還要在維修基金的基礎上，建立“房屋養老金制度”，為房屋提供全生命周期安全保障。當然，還要建立質量安全保險，投了保，保險機構必然加大巡查力度，有的已經發揮了體檢的功效，防患于未然。

 

　　楊保軍表示，《意見》強調統籌發展與安全、更新與保護、效率與品質，必將為開辟城市工作新局面，走出一條中國特色城市現代化新路子提供堅實支撐。